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相続人資格の重複
 普通養子縁組をしている場合には、実親子関係は継続し、実子関係の相続人にも法定相続分があります。

 

そこで、相続人としての資格が二重になることがあります。

 

例)

祖父、父、母、子で、子が祖父と養子縁組をしていて、父が先に亡くなり、その後、祖父が亡くなった場合。

子は父の代襲相続人としての地位と、普通養子としての地位の2つを得ます。

 

結果、法定相続分は母2分の1、子2分の1となります。

 

例2)

父、子①、子②で、子②の配偶者が父と養子縁組をしていて、父が先に亡くなり、その後子②が亡くなった場合。

配偶者は子②の配偶者としての地位と、子②の兄弟姉妹としての地位を2つ得ます。

しかし、登記先例によると妻たる配偶者は、配偶者としての相続分のみ取得し、兄弟姉妹としての相続分は取得できないとしています。(昭和23年8月9日民事甲第2371号民事局長回答)

 

配偶者の相続権と血族の相続権は違うということでしょうか。

ただし、学説の多数説は相続権の重複を認めています。

めったにありませんが難しいところです。

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不動産鑑定による節税のススメ

知らないだけで1000万円損するケースもあるんです!!

税金を計算するのに欠かせないのが、不動産の価格の評価です。

これが、単純に決まっていれば誰がどうしようと変わらないのですが、これが、ケースによっては1000万以上の税金を節税することが可能なのです。

これを知らないままで、手続きをするのはもったいないことです。
これを知ってても提案しない専門家は、ある意味、罪だと思いますし、これを提案していくのは、専門家の義務だと考えます。

相続税を節税させる方法は、大きく分けて4つございます。

①法定相続人を増やす
②相続財産を減らす
③相続財産の評価を下げる
④非課税枠を利用する

これの③が不動産鑑定士の鑑定評価を採用することで可能になるケースがございます。

特に、鑑定評価が有効な土地として、以下のものが挙げられ、路線価で評価することが困難或いは『財産評価基本通達』による補正率では、適正に評価することが困難な物件が挙げられます。

【画地条件の問題がある土地】
①広大地
②前面道路の幅員が2m未満の土地
③間口の狭い土地、無道路地
④傾斜地、崖地、高低差がある土地
⑤市街化農地、市街化山林、市街化原野
⑥不整形な土地(特に袋地)
⑦市街化調整区域に所在する宅地、雑種地
⑧道路より低い土地又は高い土地
⑨建築基準法上の道路に接面していない土地又は接面していても建築確認不許可の土地
⑩高圧線下地、送電線近くの土地、都市計画道路予定地を含む土地
⑪その他 忌み地(墓地の隣地など)・土壌汚染地、地下埋設物存在地、埋蔵文化財存在地

【収益価格が重視されるため鑑定評価書を活用できる土地】
①借家人付きの店舗、事務所、戸建住宅、マンション
②借地権、底地
③商業ビル、店舗事務所ビル、スーパー、ローサイド店舗
④区分所有建物、ワンルームマンション間口の狭い土地、無道路地

その他、事故物件なら50%の評価減ができたり、相続税の評価に限らず、譲渡所得税の評価算定における鑑定評価の有効性など、知らなきゃ損することを情報発信、依頼者様へのご提案を積極的にしてまいりたいと考えております。

それぐらい自信をもっておススメできる手法を、面倒に思う専門家もいらっしゃいます。

我々は、鑑定費用をかけても依頼者様にとって、メリットがあればこそおススメするのです。
鑑定評価した場合の不動産評価価格の目安、すなわち、『このくらいの鑑定評価になりそうであること』は無料にて算出してもらうことも可能です。それで、メリットがなければ、しなければ良いのです。
そうであれば、鑑定評価によってメリット出るか否かを確かめることは依頼者様にとって必須といっても過言ではないと考えております。

是非、ご相談下さいませ。
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誰に聞いたらよいか分からない相続のご相談
先日、相続税のこと、相続による不動産の名義変更のこと、いったい誰に聞いたらいいか分からないという方がいらっしゃいました。

その方は、別の専門家を紹介してもらって、相談を一回されていたようですが、頼りないということで、当事務所にお越し下さいました。

慣れている専門家にできる限り、お任せされるのが、一番です。戸籍手配についても、お客様のご希望によっては、迅速に手配することも可能です。

すべてをご自分でされようと、一杯一杯になっておられる方をよく拝見致します。
もっとお気軽に連絡下さり、お任せ下さい。

当事務所では、弁護士、税理士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、行政書士との連携による相続問題解決に力を入れておりますので、何でも聞いて頂ければ結構です。

費用についても、事件受託の際、見積を提示し、お客様に納得して頂いた上での手続き開始になります。

全く相続人間で遺産分割のお話をされてないケースでも、様々な専門家の協力を仰ぎながらいろいろなシュミレーションをすることでの遺産分割協議の案を提案することもさせていただいております。

まずは、お気軽にご相談下さいませ。
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2013年 新年あけましておめでとうございます。

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。

今年は、不動産の名義変更手続きについての情報発信に力を注いでいきたいと考えております。

そう思っていた矢先、新年早々、海外に居住する相続人のいる相続登記に関するご相談がございました。

海外に在住する相続人のいる遺産分割協議には、在外公館のサイン証明書が必要です。

一発で登記手続きをされたいのなら、お早めのご相談をお勧めいたします。

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不動産鑑定による相続税の減税

相続税がかかるケースで、もちろん主役は税理士さんになるのですが、不動産の価格が、路線価評価より鑑定評価が安くなるのであれば、相続税が安くなることになります。

鑑定士さんに依頼することで、鑑定費用を払っても、相続税がそれ以上に安くなれば相続人としてもそれをする意味が生じます。

費用は掛かるは、相続税も安くならないでは、躊躇する方も当然出てきます。
私もちょっと前までは、そうであるならば、リスクを負って税理士さんの評価に首を突っ込むことはないかなと思っていたのですが、不動産鑑定士によくよく話しを聞かせてもらったら、画期的な提案でした!!

路線価評価と鑑定評価でどのくらい違いが出るかをざっくり無料見積をしたうえで、実際依頼されるかを決めて頂けるとのことです。

私どもに関わるお客様が少しでも喜んでいただけるのであれば、使える手法は全部提案して、選択してもらうことが我々のポリシーです。

相続税の掛かる、もしくは掛からないか微妙な不動産について、鑑定評価を取られることも一考してみてはいかがでしょうか!

投稿者 UNIST合同会社 | PermaLink | コメント(0) | トラックバック(0)
         
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