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売買契約に関する留意事項
建物の床面積の確認
一般的にマンションの場合、パンフレットなどの床面積は、壁の厚さの中心で測った壁芯面積で表示されています。一方、登記されている面積は壁の内側で測った内法面積で表示されています。そのため、登記上の面積よりパンフレットに掲載されている面積の方が大きくなります。

物件を購入するお客様より、もっと大きい面積のはずだという主張されることによく出くわしますが、上記の違いが原因です。

手付金
手付金とは、売主と買主の間で契約が成立したことを確認するために、買主から売主に支払われるお金のことです。申し込み金などとは違い、代金の一部に相当するお金です。
この手付金には、契約不履行となった場合に賠償を求める『証約手付』、『違約手付』と、いつでも契約を破棄できる『解約手付』の3つあります。売主と買主の間で何も決めていない場合は、一般的に、全て『解約手付』になります。

相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することで、売主はその倍額を買主に払うことで、それ以上の義務をなんにも負わずに契約を解約できる

宅地建物取引業者が売主の場合で、買主が宅地建物取引業者以外の場合には、売買代金の2割を超える手付金を受け取ることはできない。

宅地建物取引業者は、手付金を貸付て契約を誘引することや、手付金を分割払いにして契約を勧誘することはできない。

瑕疵担保責任
瑕疵担保責任とは、不動産の品質、性能に隠れた欠陥(瑕疵)があった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。売主は瑕疵があったことについて過失があったかどうかに関係なく、瑕疵担保責任を負うとされています。(無過失責任)

・買主は瑕疵を知った日から原則1年以内に損害賠償請求ができる。
・買主は瑕疵のために契約の目的を達成できない場合に限り、契約を解除できる。
・宅地建物取引業者が売主、買主が業者以外の場合は、売主は引渡しから最低2年間は瑕疵担保責任を負うことになるが、それよりも買主に不利になる特約を付けることはできない。
・『住宅品質確保促進法』により、新築住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分については、引渡しから10年間は売主等は瑕疵担保責任を負う
・平成21年10月1日以降に引き渡す新築住宅について、売主等は『保証金の供託』または『住宅瑕疵担保責任保険』への加入が義務づけられている。

危険負担

危険負担とは、売買契約をしてから物件の引渡しを受けるまでの間に、売主、買主いずれの責任にもできない地震などの天災により、建物などの一部または全部が滅失や毀損したときに、損害に対する分担をどうするかについて決めることです。
通常、契約後、建物の引渡しまでの間に天災などの不可抗力で損壊した場合、民法では契約は有効とされ、買主が危険を負担し売買代金を支払う必要があります。しかし、一般的に不動産の売買契約では特約を付けることにより、建物などの引渡前であれば、売主の危険負担(責任を負う)とすることができ、その場合買主は売買代金を支払う必要はありません。
一方、契約成立後、建物などの引渡前に売主側の原因で建物などが損壊した場合、買主は売主に対して、債務不履行による損害賠償や契約解除ができます。

当サイトを通じて、調印前の売買契約書に不安のある方のご相談も受け付けております。
投稿者 UNIST合同会社 (2011年8月25日 15:39) | PermaLink

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