不動産の売買をする際には、不動産詐欺を防止するためにも、司法書士の立会いをおすすめします。
当事務所では売買代金決済に司法書士が同席し、当日中に法務局へ登記申請を行い、依頼者の方々の権利保護に努めております。
司法書士が同席することにより、本人確認・対象物件の確認をスムーズに行うことができ、また、抵当権等の担保権が設定されている場合、その抹消手続きも同時に行うことができます。
(自宅として不動産を取得する場合は、住宅用家屋証明書を添付することにより、登録免許税を軽減することができます。手続きはこちらで代行いたします。)
ご依頼の場合、少なくとも売買代金決済予定日の1週間前までにご連絡ください。

不動産を贈与する際は、贈与者から受贈者への所有権移転登記をする必要性があります。
相続対策としての配偶者への居住用不動産の贈与、推定相続人への贈与等、お考えの方是非ご相談ください。

離婚に伴い不動産を譲渡・取得した場合は、移転登記が必要となります。
登記原因は財産分与が法的・税務的にも一般的ですが、個々のケースにより異なります。詳しくはご相談ください。
後日の紛争を避けるため、財産分与協議書等を作成しておくことをおすすめします。

また、ご夫婦で住宅ローンを組んでご自宅を購入されている場合、銀行等の金融機関が行う債務者の変更登記、住宅ローンの借り換えの前提として、持分移転登記が必要となります。
土地や建物などの不動産について、売買、相続、贈与、財産分与などの原因により所有者が変わるときにする登記手続きです。実務的には「所有権移転登記」といいますが、一般的には「名義変更」といわれています。

不動産を贈与する場合、贈与を原因とする所有権移転登記（名義変更）を行います。不動産贈与契約書の作成も含め、円滑な不動産の名義変更手続きをご支援いたします。

離婚にあたって、相手方との間で財産分与として不動産を分与する契約をした場合は、土地や建物の所有権の名義変更を行います。財産分与契約書の作成も含め、円滑な不動産の名義変更手続きをご支援します。

不動産売買の契約を締結して代金を支払うときは、一般に、代金の支払いと同時に売主から買主に登記の名義変更を行い、所有権が移転したことを公示して権利を保全するようにします。司法書士は、売買の現場に立会い、契約と登記書類の確認を同時に行い取引の安全を守っていきます。

不動産を相続したときは、あとあとのトラブルを避けるためになるべく早く不動産の名義変更の登記をしましょう。相続登記は相続人の義務ではなく、また登記をする期限もありません。ただし、長期間登記をしないでおくと、相続人が増え権利関係が複雑になってしまったり、登記をするまでの他の手続きが増えてしまったりすることもありますので、早めの登記がお勧めです。

故人が所有していた不動産は、相続人に相続されます。自宅、農地、収益マンション、収益ビルなど、その用途によって不動産相続が複雑になります。

相続人が複数いる場合、現金の遺産分割は簡単ですが、不動産はなかなか分けることができない。
代表的な不動産相続の方法としては、

• 1法定相続分どおりの比率で共有する方法。
• 2代償分割

  相続人の一人が代表して不動産名義を相続する代わりに、ほかの相続人へは持分に応じた評価額相当の代価（おもに現金）を交付する方法。

• 3換価分割

  不動産を売却してしまい、その売却代金を相続人たちで分割する方法。

自宅でも農地でも、不動産はすべて、遺言書か遺産分割協議書がなければ、法定相続分どおりに相続され、相続人全員の共有になります。なるべく相続人の誰かが代表して名義を取得するほうが良いです。

父が亡くなり、母と子が相続人のときに、父名義の自宅を母が不動産相続して、その代償金を子に支払います。通常、母から子へ多額の金銭が付与されると、贈与税の対象になりますが、不動産相続の代償として支払ったということであれば、贈与にはあたらないのです。

不動産を共有している状態で、共有者の誰かに不幸があって、その子どもたちがさらに相続するようなことになると、共有関係がますます複雑になります。老朽して修繕するにも、取り壊して建て替えるにも、売却するにしても、共有者全員（共有者が亡くなっているときはその相続人も全員）の承諾が必要となります。
これは思っている以上にトラブルを生みます。

兄弟姉妹で共有しているときに、共有者の一人が死亡すると、その共有者の子が代わって共有者の地位になりますし、共有者の子が先に亡くなっていてさらにその子がいるときは、亡くなった共有者から見れば孫にあたるような子が、共有者の地位になるのです。そのような状態でいざ売却や、共有物分割をしようとすると、その全員の承諾が必要になり、共有者が未成年であれば特別代理人の選任が必要なときもあります。

近々売却するし、そうすぐに兄弟姉妹が死ぬこともないだろう、と思っていても、売却がなかなか進まないですし、突然の不幸というものは予期せずやってくるものです。また、いったん成立した共有関係を解消しようとしても、通常、いくらかの現金が必要になりますので、なかなか難しく、いつまでも共有のままになってしまいます。

収益不動産を相続するということは、家主さんの立場を継承することになりますので、家賃収入を得ることができますが、その反面、修繕義務や税金負担など、家主さんの義務も継承することになります。収益不動産の建築費や購入費のローンが残っていれば、そのローンも継承することになります。

家賃収入は大きな魅力ですが、不動産投資のオーナーになるということなので、リスクもあるということをしっかりと念頭において、不動産相続しなくてはなりません。こちらも、できるだけ共有は避けたほうがよいです。

こういう物件を見逃して、他の物件だけ登記をしてしまったら、いざ売却する時や担保提供する時に、再度、相続登記の手続をしなければならなくなりますし、そういう機会がない場合には、存在すら忘れられて、世代を超えて、処理のできない土地になってしまいかねません。

相続登記は、お早めに手続を進めるとともに、相続登記をする時には、評価されていない物件がないかどうかも含めて調査した上ですすめられる事をお薦めします！！

相続登記手続きについての相談は、お気軽にお電話下さい。お待ちしております！！

制度の概要

贈与を受ける年の１月１日時点で、６５歳以上の親から推定相続人である２０歳以上のこども（代襲相続人を含む）に対する贈与について、２５００万円まで課税しません。２５００万円を超えた部分は、一律20％で贈与税を支払うことにより、何回でも贈与を受けることができます。

この制度は、父母の両方、また、父母のどちらかだけに適用することもできます。通常の贈与とは異なり、控除額を差し引いて支払う税金がなくとも、翌年２月１日から３月１５日までに税務署長への相続時精算課税の申告書の届出が必要です。

 

平成２３年度の税制大綱でついに相続税の増税が決まりました

基礎控除が５０００万円＋（法定相続人の数×１０００万円）から３０００万円＋（法定相続人の数×６００万円）に減額されます。

例えば、相続財産が１億円で法定相続人が２名の場合、今までだと基礎控除が７０００万円で課税価格が３０００万円だったものが、基礎控除が４２００万円になり課税価格が５８００万円になります。

また、最高税率が５０％から５５％に引き上げられました。

その一方、贈与税は減税されたため、今後は生前贈与などの相続税対策をする人が増えるのではないでしょうか

遺言が脚光を浴びているこの世の中ですが、遺言の捉え方によって、作るものも変わってくると思います。

また、それに関わる人間によっても、作るものは変わってくると思います。

今まで携わった公正証書遺言作成のお手伝いの中で、意外に多いと感じるのは、生きてる今は照れくさくて言えない家族への思いを書きたいとおっしゃられる方。

逆に考えると、残される家族も、故人が、自分にどういう思いで亡くなっていったのか知りたいはずです。

また、仲のよい家族が、遺言がないために、血みどろの争いをするということがないように、早い段階で、法律的遺言として財産の承継先をしたためておく必要があります。

大切な家族を、争いの満ちた家族に変えないために…


残される家族の中には、遺産分割協議の中で、争いになることを承知で、意見をいう人もいれば、家族の中で自分の意見が通ると考えている人、本当は財産を相続したいけれども、家族同士争いをしたくないので、自分自身の意見を押し殺して、不満ながらも判子を押す人もいます。

そんな時に、遺言により、明確に財産の承継先が残されていたのであれば、故人の遺志であることを尊重し、家族平和に財産承継も進めることができます。

しかも、その遺言書に、それぞれの家族への思いを綴ったメッセージをしたためれば、『誰かの差し金で、遺言書が作られたんだ、だから無効だ』とか死亡後にいちゃもんを付けるようなこともなくなり、生前は照れくさくて、伝えられない思いを自分が死んだ後にしっかり家族に伝えるという一石二鳥の効果があります。

また、遺言は、生きている間は、何度でも作り直すことができますので、一度作った遺言に縛られることもございません。例えば、ある不動産を長男に相続させる旨の遺言をしたけど、その該当不動産を生存中に売却するなど、処分も自由ですし、やっぱり、長女に相続させたいとか考え直すことも可能です。

 

私達はそんな遺言を残されたい方のお手伝いがしたいのです。

まずは　優司法書士法人　相続遺言専門ダイヤル

　　　　　0120-623-546

まで、お電話下さい　 

シイタケ狩りは感触が気持ち悪かったですが（実は私はシイタケが苦手です）、みんなでキャーキャー騒ぎながら楽しみました。

ちょっと肌寒い時期だけどバーベキューはとてもおいしかったです。

バーべキューのあとは公園を散策して、コーヒーを飲んで、温泉に入りました。

久々の再開でしたが、みんな変わりなく、学生の時のように一日中はしゃぎました。

大学を卒業してもうずいぶん経ち、それぞれ今の仕事も生活もバラバラだけど、集まればくだらないことで笑いあえる友達はいいものです。

これからもずっと仲良くしていきたいと思いました。

平成２２年１月1日から平成２３年１２月３１日までの間に直系尊属から受けた住宅取得等資金については、その住宅取得等資金のうち、原則として、平成２２年の贈与についてこの制度の適用を受ける人は１５００万円までの金額、平成23年の贈与についてこの制度の適用を受ける人は、１０００万円までの金額について、贈与税が非課税になります。

①     贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること。

②     贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。

③     贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

④     贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が２０００万円以下であること。

⑤     贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築若しくは取得又は増改築等をすること。

⑥     贈与を受けた年の翌年３月１５日までにその家屋に居住すること、又は、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。

⑦     贈与税の申告期間（贈与を受けた年の翌年2月1日から３月15日まで）内に贈与税の申告が必要。

⑧     対象となる家屋　
新築　床面積５０?以上、店舗併用住宅の場合、1/2以上が住宅

　　中古　床面積５０?以上、店舗併用住宅の場合、1/2以上が住宅

　　　　　マンション等耐火建築物は、築２５年以内、
　　　　　　　　木造等耐火建築物以外は築２０年以内　など

被相続人（相続される人）の最終意思として相続手続きの中で最優先される、遺言の有無をご確認下さい。
相続人が保管していないか、被相続人が生前にお付き合いしていた弁護士・司法書士が保管していないかの問い合わせ、公証人役場の公正証書遺言検索システムの利用が具体的な確認方法となります。
遺言があれば、遺言の内容に従って相続財産を分割することになりますのでSTEP1.?4.の手続きが不要となるケースもあります。

プラス財産・マイナス財産がどのくらいあるのか調査することによって、相続放棄するのか限定承認するのか単純承認するのか重要な判断材料となります。
また相続税の納付義務があるかどうかも確認します。

遺言がない場合には、相続人全員での遺産分割協議が必要になることから、先妻の子や認知している婚外子がいないかを被相続人の出生にさかのぼって戸籍謄本・除籍謄本・原戸籍謄本などを取り寄せ相続人を確定させます。
相続発生の時に戸籍を手配して初めて異母兄弟が存在することを知ることになった依頼人は結構いらっしゃいますので「うちに限ってあり得ない。」と思ってらっしゃっても戸籍を手配するまでは安心できませんのでご注意下さい。

相続人全員による協議が整わない場合、家庭裁判所による調停、それでも整わなければ家庭裁判所の審判手続きによることになります。

株式名義変更申請など登記・登録してある物は無用の争いが生じる可能性をゼロにするためにもできる限り早く手続きをされることをお勧めします。

相続の名義変更には「いつまでにかならずやらなければならない」という明確な期限はないです。それがゆえに長い間何もせずに、後々になって発生するケースが多々あります。

• 相続人がどんどん増えていき、話がまとまりにくい。
• 相続人の中で、行方不明者や認知症の方が出て来て、別途手続きが必要になる。
• 保険会社にもよるが、火災保険の更新ができない場合がある。

長年放っていると相続人が増えていくのと、相続人もご高齢になるので、認知症の方や何らかの事情で行方がわからない方が出てくるというリスクです。
このリスクを避けるにはできるだけ相続人が少ない内に手続きを済ませることが重要だと思います。

※相続に関しましては、ケースにより費用が異なりますので、詳しい費用に関してはお気軽にご相談下さい。
※共同相続人全員の名義にされる場合も、詳しい費用に関してはお気軽にご相談下さい。

お電話・メールにてお気軽にご相談下さい。※ご相談は無料です。

現在のご状況のご確認が出来ましたら、お見積もりを提示させていただき、お申し込みとなります。

当事務所にて相続証明書類（戸籍・住民票等）、不動産関係書類（登記簿謄本・固定資産評価証明等）を取得。遺産分割協議書、相続関係説明図等を作成します。登記必要書類に、相続人の方のご捺印をいただきます。（この時点でお客様には印鑑証明書をご用意いただきます）

必要書類が整い次第申請いたします。

申請後約１週間で完了し、その後お客様に権利証を書留で発送します。

東京の相続と遺言と債務整理なら土橋・塩澤司法書士まで  

中央区銀座にある相続・遺言・刑事・民事の事件を得意とする弁護士事務所は峰岸法律事務所まで。

当事務所では、お客様のご意向に合った相続登記手続きを進めて参ります。
急ぎでなければ、ご本人様で戸籍などを集めていただいても結構ですし、ある程度集まった段階で、足りてない部分のみ当事務所に依頼いただいても結構ですし、相続人の印鑑証明書以外はすべて当事務所に手配を依頼していただいても結構です。まずは、お気軽にお電話にてご予約の上、無料相談をお受け下さい。経験豊富な司法書士が懇切丁寧にご相談に乗らせて頂きます。

遺言書がないとどうなるの？

「ない」場合は相続人全員で遺産分割協議を行います。この遺産分割協議が成立すれば問題はないのですが・・・遺産相続の紛争が何年も続いた悲しい事例もあるのです・・・

内縁の妻に相続させる事はできますか？

法律で定められている相続人のうち、配偶者とは正式に婚姻届を出している場合をいいます。
その為、内縁の妻（又は夫）には相続分がありません。相続をさせたい場合は「遺言書」を作成する必要があります。

相続財産とは被相続人（亡くなった方）が残した経済的価値のあるものすべてをいいます。預貯金、不動産、株券、自動車等といったプラスの財産の他借金等のマイナスの財産も含まれます。これらの財産を調査し確定します。

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍を取り寄せ誰が相続人となるかを調査します。具体的には戸籍謄本、除籍謄本改正原戸籍謄本・除籍謄本をとりよせることになります。死亡した方の年齢が高い場合や、転居した回数が多い程、手続が多くなります。

相続人全員で話し合って遺産の分割方法を決めます。相続人が各地にバラバラに居住しているなどで同じ場所に集まることが困難な場合は電話や書面による話し合いでもよいとされています。全員が充分に納得し合意に達すると協議が成立します。

協議が成立すると遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書の作成は法律で義務付けられてはおりませんが,預貯金や不動産の名義変更手続の添付書類として必要な場合が多くあります。また全員が合意した証として後々のトラブルを防ぐためにも有効です。したがって遺産分割協議が成立したら早めに遺産分割協議書を作成することをおすすめ致します。

自筆証書遺言に特有な要素としては、全文の遺言を書こうとする人、本人が自ら書けばよく、代筆は認められていません。 うまく書けないなどの事情で他人の手を借りて記載すると、他人の意思が介在するおそれあるとみられ、遺言自体が無効になる可能性があります。　この場合は公正証書遺言によって作成することをお勧めします。それから文字も判読不能にならないよう、しっかりと記載するようにしてください。

あとは日付と署名押印があればOKです。日付は特定できる記載であれば「平成◯年の誕生日」といった記載でもかまいませんが、「平成◯年◯月吉日」という不特定な 記載は認められません。押印は後日の紛争を避けるためには実印を押しておいた方がいいです。

遺言を書くための要件としては意思能力があり満15歳以上であること。遺言書の用紙や筆記用具については特に指定はありません。それから遺言書が２枚以上にわたる場合、これも紛争防止ため、ホチキスで綴じ、各用紙の間に契印を押くのがいいです。最後に出来上がった遺言書を封筒に入れる時に、この自筆証書遺言の場合は必ずしも封をすることを要しないですが、封をする場合には表に「遺言書」と記載して、「遺言書の開封は家庭裁判所に提出して行わなければならない」と書いておくようにしておくといいでしょう。

私共が扱っているのが、この公正証書遺言です。
この公正証書遺言は、遺言者が公証人にどのような遺言を残したいかを話し、公証人がそれを文章にまとめ、公文書として遺言を残すものです。

遺言を公正証書にしておくメリットは、遺言した本人が死亡したときなど、他の相続人の同意を要しないで、その公正証書で登記・銀行預金の解約・払戻し等の手続ができること、自筆証書遺言のように「検認」手続をとる必要がないこと、遺言の原本は、半永久的に無料で公証役場が保管しますので、紛失・隠匿・破棄・偽造などの心配がないことなどです。

デメリットとしては、手数料の支払いが必要な点と、自分で戸籍謄本・登記簿謄本等の書類を集めなければならないので少々面倒であるということでしょうか。
最近は、司法書士、又は銀行等にそういった手続をお願いする人も増えています。

遺言は専門家のアドバイスのもと作成、管理されるのが最も良い方法です。また、遺言で『遺言執行者』を選んでおけば、亡くなったご本人の代わりに遺言内容を実現させて
くれます。死後に相続人の間で争いが起きないように対策をしておくことは、残されていく人々への思いやりです。

遺言は、法律行為であるため形式は厳格に法律で定められています。
ただ、上手に利用すれば、本人の「希望を実現」し、「円満な相続」を実現することができるのです。
なお遺言の形式としましては、少し費用をかけてでも権利の発生が確実な「公正証書遺言」を残すことをおすすめします。

特に、以下の方は、遺言書作成をお勧め致します。

• 子供がおらず、交流のない兄弟がいらっしゃる
• 交流のない異母兄弟・異父兄弟がいらっしゃる方の親
• 財産を１人残される配偶者に譲りたい
• 離婚した前の配偶者に子供がいる
• 次に発生する相続を見据えた財産の承継を考えたい